Reajuste de aluguéis em 2026: quais os novos valores e impactos da Reforma Tributária?

A cada início de ano é o momento em que muitos contratos de aluguel no Brasil são reajustados, mas sempre conforme o que foi acordado em cláusulas contratuais e de acordo com os índices estabelecidos entre locador e locatário. Neste 2026, a projeção do mercado imobiliário indica que os valores baseados no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) devem subir entre 4,8% a 5,5%, sendo que o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) acumulado de 2025 teve resultado negativo (-1,05%), o que indica que contratos baseados neste índice não terão reajuste. Entretanto, o ano novo traz um elemento a mais nesse cálculo: as mudanças na tributação sobre a renda de quem é proprietário de imóveis alugados.

"O reajuste anual do aluguel continua sendo um direito previsto em contrato, desde que respeitado o índice pactuado e o intervalo mínimo de 12 meses. Mas esses valores são definidos quando são divulgados os índices fechados nos doze meses anteriores ao mês de reajuste – sendo assim, contratos assinados em janeiro sempre levam em conta os resultados acumulados do ano anterior. Por isso, locadores e locatários já estão acostumados a essa variação anual nessa época do ano. O que traz uma novidade nessas relações são os impactos decorrentes da Reforma Tributária, que começam a valer a partir de agora", explica o advogado Jossan Batistute, sócio do Escritório Batistute Advogados e especialista em direito imobiliário e patrimonial.

A partir de 1º de janeiro de 2026 começaram a vigorar partes da nova Reforma Tributária que impactam diretamente a tributação sobre a renda de quem é proprietário de imóveis alugados. Sob o novo modelo de tributos – que inclui a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), componentes do chamado IVA dual, a atividade de locação passa a ser tratada de forma mais ampla para fins fiscais. O impacto não é para todos os proprietários, pois depende da quantidade de imóveis e do valor recebido mensalmente ou anualmente.

Com isso, proprietários de imóveis comerciais e residenciais podem ter diferenças na forma, em procedimentos, nas declarações e na alíquota de tributação, em função de critérios como tipo de imóvel, receita de locação e regime de tributação adotado (pessoa física, pessoa jurídica ou enquadramento no Simples Nacional). Em termos gerais, a Reforma busca unificar e simplificar tributos, mas a nova incidência de IBS/CBS sobre locações pode elevar a carga tributária efetiva de quem obtém renda significativa com aluguel e não está enquadrado em regimes simplificados.

"O cenário atual pede mais cautela e diálogo entre as partes, especialmente diante das alterações trazidas pela Reforma Tributária. A nova incidência de tributos sobre a atividade de locação, ainda que de forma gradual, pode impactar a rentabilidade do proprietário e, indiretamente, as negociações de valores. Por isso, é fundamental revisar contratos, manter a documentação em dia e buscar orientação jurídica especializada para evitar conflitos e garantir segurança jurídica a todos os envolvidos", ressalta Jossan Batistute.