Reforma Tributária amplia tributação e muda base de cálculo de impostos sobre imóveis com novos cadastros nacionais

A regulamentação da Reforma Tributária traz impactos relevantes para o setor imobiliário ao ampliar a base de incidência tributária nas operações com bens imóveis. Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, as transações imobiliárias passam a se submeter ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), conforme regime específico previsto na norma.

Para viabilizar a apuração desses tributos, além do ITBI, a legislação instituiu dois novos instrumentos: o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que servirão de base para definição do valor de referência dos imóveis.

CIB centraliza identificação e dados cadastrais

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) foi criado para reunir e padronizar informações de imóveis urbanos e rurais em todo o território nacional. A partir dele, será possível extrair dados necessários à definição do chamado "valor de referência", estimativa anual de mercado calculada pelas administrações tributárias.

É com base nesse valor registrado no CIB que serão calculados tributos como IBS, CBS e ITBI.

Sinter será responsável pela apuração do valor de referência

Já o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) funcionará como plataforma para apuração do valor de referência dos imóveis, por meio de metodologia específica destinada a estimar o valor de mercado.

Enquanto o CIB concentra os registros cadastrais, o Sinter será responsável por divulgar e disponibilizar os valores de referência que servirão como base de cálculo do IBS e da CBS.

Segundo a IOB, a medida exige atenção redobrada dos entes federativos e do setor imobiliário. "A criação do CIB e do Sinter representa uma mudança estrutural na forma de apuração da base de cálculo dos tributos sobre imóveis. Estados e municípios precisarão se adaptar rapidamente, pois o valor de referência divulgado no Sinter terá impacto direto na carga tributária das operações imobiliárias", afirma Renata Queiroz, Especialista Tributária da IOB, que une Inteligência em legislação e Tecnologia avançada para resolver os desafios de contadores e empresas.

Adesão obrigatória e prazos definidos

Para implementação do novo modelo, municípios e o Distrito Federal deverão aderir ao Sinter e constituir o CIB, conforme determina a Lei Complementar nº 214/2025, que:

• atribuiu ao CIB a função de identificação única de imóveis urbanos e rurais em todo o país;
• tornou obrigatória a inscrição de imóveis urbanos no Sinter;
• determinou que documentos municipais relativos a obras de construção civil contenham o código do CIB.

Além disso, as administrações tributárias deverão divulgar no Sinter os valores de referência que servirão de base para o cálculo do IBS e da CBS.

Os prazos para inclusão do código CIB nos sistemas são de:

• 12 meses para as capitais;
• 24 meses para os demais municípios;
• 24 meses para órgãos da administração estadual direta e indireta.

Os prazos são contados a partir da vigência da lei, em janeiro de 2025. A IOB ressalta que é fundamental que os entes federativos iniciem imediatamente o planejamento técnico, jurídico e financeiro necessário para cumprimento das novas exigências.

IOB | Tecnologia e Inteligência

A IOB une Inteligência em legislação e Tecnologia avançada para resolver os desafios de contadores e empresas. Referência nas áreas fiscal, contábil, tributária, trabalhista, previdenciária e jurídica, se destaca pela confiabilidade aliada às soluções tecnológicas, inteligentes e humanizadas para cada cliente.